Loi Pinel ou location meublée : comment choisir ?

Le domaine de l’immobilier constitue actuellement l’un des meilleurs investissements sur le long terme. Un bien immobilier locatif offre des revenus réguliers au propriétaire et présente des atouts fiscaux non négligeables. Cependant, ces avantages diffèrent selon que l’on achète un logement neuf dans le cadre de la loi Pinel ou que l’on opte pour un bien ancien selon le régime meublé non professionnel (LMNP).

Les avantages et contraintes de la loi Pinel

En vigueur depuis Janvier 2015, la loi Pinel permet d’accéder à une réduction d’impôt allant jusqu’à 12% sur le revenu produit par un bien locatif pour une période de location de 6 ans, jusqu’à 18 % sur 9 ans, et 21 % sur 12 ans. Le montant d’une réduction est plafonné à 300.000 € par an avec un prix du mètre carré limité à 5.500 euros. Ce dispositif concerne uniquement les biens achetés neuf mais peut aussi touchés les locaux utilisés pour un autre usage que l’habitation mais transformés en logement, sous certaines conditions. Pour être éligible, le logement doit être occupé par le locataire à titre de résidence principale et le bailleur peut céder la location à un proche. Avec la loi Pinel, la réduction d’impôt ne change pas, quelle que soit la tranche d’imposition du ménage. En revanche, les loyers sont imposés au titre des revenus fonciers. Cela risque de faire payer au locataire un bien « packagé » incluant assurances loyers impayés et carence locative sous prétexte d’avantages fiscaux immédiats. En outre, il est prudent de ne pas se fier au loyer théorique utilisé dans les simulations du vendeur.

Le meublé non professionnel (LMNP)

Avec le régime LMNP, qui relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le propriétaire peut bénéficier de revenus locatifs non fiscalisés ou amortis. En réalité, plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus ce régime sera favorable. La différente avec la loi Pinel se trouve au niveau de la durée du bail. Plus le bien est ancien et plus la durée du bail est courte. De plus, il n’y a aucune contrainte concernant le profil de l’occupant, ni sur le coût du loyer. De plus, l’habitation mise en location doit être meublée contrairement aux biens en Pinel. La rentabilité d’un meublé est de 20 à 30 % supérieure à celle d’un même bien qui serait loué vide. Le LMNP est envisageable dans le neuf et l’ancien. Lorsque les loyers annuels ne dépassent pas 32.900 € il est possible de bénéficier du régime du « micro BIC », qui produit un abattement forfaitaire de 50 %. L’amortissement sur le long terme réduit les charges (taxe foncière, frais d’entretien, etc.).

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